El ecosistema legal del alquiler en España ha sufrido un vuelco total. Tras varios intentos fallidos y la derogación de decretos previos, el Gobierno ha consolidado la reforma mediante el Real Decreto-ley 29/2026 (publicado en el BOE el 7 de octubre de 2026) y el Real Decreto-ley 28/2026.
1. Novedades fiscales: incentivos y recargos (RDL 29/2026)
La nueva norma utiliza la política fiscal como herramienta de presión para contener los precios del alquiler habitual y penalizar las modalidades temporales o turísticas.
- Súper bonificación del 100% en el IRPF: Se introduce una reducción total del rendimiento neto del alquiler para aquellos propietarios que bajen el precio del alquiler al menos un 5% a un mismo inquilino en contratos firmados a partir del 1 de diciembre de 2026.
- Deducción estatal para inquilinos: Se activa una nueva deducción de ámbito estatal en el IRPF destinada a aliviar la carga de los arrendatarios.
- IVA del 10% en corta duración: Los alquileres de corta duración o temporales pasan a estar sujetos a un IVA del 10%, un cambio drástico para la rentabilidad de este modelo de explotación frente a la exención tradicional.
- Imputación de rentas inmobiliarias (desde 2027): Se endurece el régimen de imputación de rentas para inmuebles urbanos vacíos que no constituyan la vivienda habitual ni estén arrendados.
- Hachazo en el IBI: Se faculta a los ayuntamientos a aplicar recargos de hasta el 150% en la cuota del IBI para viviendas que permanezcan desocupadas de forma injustificada.
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2. Actualización de rentas: nace el «efecto IRAV»
El IPC queda definitivamente desbancado en el ámbito de la vivienda habitual. Los límites para actualizar las rentas se articulan bajo dos criterios concurrentes:
- El techo de referencia (IRAV): Cualquier actualización anual del alquiler pactada en el contrato tomará como límite máximo el Índice de Referencia para la Actualización Anual de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda (IRAV), publicado mensualmente por el INE. Si el contrato no contempla una cláusula de revisión expresa, la renta no se podrá actualizar.
- Tope extraordinario del 2% (hasta el 31 de diciembre de 2027): Si la fecha de aniversario del contrato cae en este periodo y no existe un acuerdo expreso entre propietario e inquilino para una subida diferente, el incremento no podrá superar el 2%.
- Zonas tensionadas: Si el precio actual ya supera el índice de precios de referencia oficial de su zona, no procederá ningún tipo de incremento.
Puedes consultar los datos oficiales del índice en la web del Instituto Nacional de Estadística (INE).
3. Prórrogas forzosas y blindaje de contratos
La estabilidad contractual se endurece temporalmente, restando flexibilidad a la recuperación de los inmuebles por parte de los arrendadores.
- Prórroga extraordinaria de 2 años: Aquellos contratos de vivienda habitual que venzan entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2028 podrán ser prorrogados de forma anual por el inquilino durante un máximo de dos años adicionales.
- Condición indispensable: El inquilino debe estar al corriente de pago y haber abonado puntualmente las rentas de los últimos 8 meses.
- Excepciones del propietario: El casero solo podrá rechazar esta prórroga si alega y demuestra la necesidad de ocupar la vivienda para sí mismo o para familiares en primer grado de consanguinidad.
Puedes consultar el texto de la normativa en el Boletín Oficial del Estado (BOE).
4. Alquiler temporal y por habitaciones en el punto de mira
Para evitar el trasvase fraudulento de vivienda habitual a contratos de temporada, el Real Decreto-ley 26/2026 y el posterior 29/2026 imponen restricciones civiles severas:
- Causa real justificable: Los contratos temporales o por habitaciones requerirán de forma obligatoria la acreditación de una causa real y específica (ej. estudios, traslado laboral temporal).
- Tope por habitaciones: La suma de los alquileres de las habitaciones individuales no podrá superar el precio máximo fijado para el alquiler de la vivienda completa.
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Consulta siempre la normativa oficial aplicable a tu situación antes de tomar decisiones fiscales o contractuales.